¿Sabías que el administrador de tu edificio no puede tener descuentos en el Gasto Común?: Tres puntos desconocidos de la Ley de Copropiedad inmobiliaria

Escrito por el junio 3, 2022

A medida de que las ciudades se han vuelto más pobladas, los edificios y condominios han abarcado grandes superficies del país, haciendo que las personas vivan cada vez más en comunidad, aunque muchas veces no tengan contacto con el vecino. Sin embargo, existe una Ley de Copropiedad Inmobiliaria que regula estas situaciones para que el vivir en comunidad entregue tanto derechos como deberes.

De esta forma, la Ley ayuda a que se impongan limitaciones que se estimen pertinentes entre los vecinos, establece un comité de administración y un administrador y fija la cuota con que cada dueño de cada unidad debe contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio.

¿Pero qué ocurre con el Gasto común? ¿Por qué sube? ¿Todos pagan lo mismo? ¿Por qué me podrían multar? Son preguntas que surgen al momento de arrendar o comprar una propiedad. Al respecto, Liza Lucero, abogada del Grupo Alpha Inmobiliaria, explica puntos desconocidos de la Ley, a partir de que «la dictación de un reglamento de copropiedad es una obligación legal, por lo que ningún residente se puede oponer a ello».

  1. Gasto Común

Lucero hace el hincapié en que «cada copropietario debe aportar con una cuota al pago de todas las obligaciones económicas del  condominio. Nótese el concepto de obligación económica, que es más amplio que el de gasto común, ya que hay una relación de género a especie».

Por lo tanto, el gasto común es parte de las obligaciones económicas, pero además dentro de este concepto más amplio se encuentran las multas, primas de seguros, etc. «Esa cuota es determinada en el primer reglamento de copropiedad, que es elaborado por el dueño primer vendedor del condominio en base al avalúo fiscal de todo el proyecto», sentencia.

Ahora bien, determinada esa cuota, el monto que cada copropietario debe pagar mensualmente está determinado por los gastos del edificio: personal y artículos de aseo, conserjes, mantenimiento de jardines, mantenimiento de piscinas, etc. Todo eso es dividido y cada copropietario paga de acuerdo a su cuota preestablecida.

  1. Administración

«Hay que tener presente que la nueva ley de copropiedad establece varios órganos de administración, como la asamblea de copropietarios, el comité de administración, el administrador y subadministrador», detalla Lucero.

De estos, el órgano supremo es la asamblea de copropietarios. Esta asamblea es representada por un comité de administración, de a lo menos 3 miembros, siempre en cantidad impar. Y es el comité, en representación de toda la asamblea, quien busca un administrador.  Este administrador deberá ejecutar las labores de administración que dicta la ley y el reglamento de copropiedad y también debe cumplir con las instrucciones que le imparte su jefe, que es el comité de administración. Por lo tanto, al ser el administrador un «empleado» contratado por el comité, ellos negocian su sueldo u honorario.

¿Y qué pasa si el administrador vive en el edificio? «Nada. Porque en el caso de que el administrador viva en el edificio, no procede que tenga algún descuento o beneficio, ya que hay que recordar que el gasto común (o mejor dicho, obligación económica) no cambian, y deben ser pagados íntegramente. Hacer un descuento al administrador implicaría aumentar la cuota que deben pagar los demás copropietarios», explica Lucero.

  1. Infracciones y multas

Unos de los objetivos del reglamento de copropiedad precisamente es determinar en la forma más precisa posible cuales conductas serán consideradas infracciones al reglamento de copropiedad, la gravedad de la conducta, y cuál será la sanción, generalmente la aplicación de una multa. Y también se determinará el procedimiento, lo que debe estar escrito en el reglamento de cada edificio.

¿Y qué ocurre si la multa no corresponde? «Por regla general, una vez que una multa es cursada, existe un plazo de 5 días para que el copropietario (o habitante) pueda apelar. Este reclamo es conocido por el administrador y él toma una decisión que es confirmada por el comité de administración», explica Lucero.

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